Ce este un REIT?

Primele Real Estate Investment Trusts sau REIT-uri au aparut in 1960 in Statele Unite ale Americii, in urma aprobarii unei legislatii speciale care a incurajat asocierea micilor investitori in vederea finantarii si gestionarii unor portofolii comune de investitii imobiliare. 

Anterior acestei legislatii, doar investitorii mari construiau astfel de portofolii imobiliare comune, din cauza cerintelor mari de capital.

REIT-urile sunt companii din domeniul imobiliar, care detin, opereaza sau dupa caz doar finanteaza investitii imobiliare menite sa asigure un venit periodic, prin inchirierea imobilelor detinute si/sau finantarea de investitii imobiliare cu scopul aprecierii in timp (buy low, sell high)

Puterea REIT-urilor in Statele Unite ale Americii

• In SUA, REIT-urile administreaza peste 3 trilioane de dolari, din care 2 trilioane sunt detinute de REIT-uri listate pe bursa.
• Peste 145 de milioane de americani investesc in REIT-uri prin contul lor de pensii 401(k).
• Peste 2.4 milioane de americani lucreaza pentru REIT-uri, acestia incasand venituri salariale de la REIT-uri, de 148.2 mld. de dolari in 2018.
• Peste 516.000 de imobile sunt detinute de REIT-uri in SUA
• Peste 30 de REIT-uri fac parte din indicele S&P 500, al celor mai mari companii din SUA.
• In anul 2019, REIT-urile au distribuit dividende de 69 mld. de dolari, doar in Statele Unite.

Cum functioneaza un REIT?

Astfel de companii imobiliare, sunt structurare ca niste fonduri de investitii, in care investitorii mici si mari finanteaza activitatile companiei de real estate, in vederea incasarii de dividende si/sau aprecierea actiunii, in urma realizarii si gestionarii de investitii imobiliare.

Fata de un fond de investitii de real estate, un REIT este operat de o companie de real estate, astfel investitorii beneficieze de experienta companiei de real estate si expunerea la piata imobiliara, fara sa aiba cunoștinte in domeniu, similar cu un fond de investitii in real estate.

Ca o companie sa fie considerat un REIT, aceasta companie trebuie sa:*:

• Investeasca cel putin 75% din active in investitii imobiliare;
• Sa aiba o contributie in veniturile totale de minim 75%, al veniturilor din dobanzi imobiliare, chirii, vanzarea de active imobiliare;
• Sa plateasca minim 90% din profitul net realizat ca si dividende catre actionari;
• Sa fie organizat ca si o societate pe actiuni si sa aiba un consiliu de administratie;
• Sa aiba cel putin 100 de actionari, in primul an de activitate;
• Sa nu aiba mai mult de 50% din actiunile totale detinute de mai putin de 5 actionari (persoane fizice sau juridice);

*cerinte valabile pentru REIT-urile din Statele Unite ale Americii

In ce investesc REIT-urile ?

De regula REIT-urile sunt specializate pe un sector sau mai multe sectoare de real estate, cum ar fi 

• Constructia si operatea cladirilor de tip apartamente sau spatii de birouri
• Constructia si operarea de hoteluri, spitale private, mall-uri, parcuri industriale, depozite, etc.
• Cumpararea de terenuri sau cladiri in vederea aprecierii in timp.

Care este diferenta intre un REIT si un fond de investitii in imobiliare?

Diferenta dintre un REIT si un fond de investitii in imobiliare, este faptul ca un REIT este operat de o companie privata si banii sunt investiti doar in proiectele acelei companii, in timp de un administrator de fond iti investeste banii in mai multe proiecte si companii de real estate si/sau alte instrumente financiare care urmaresc piata imobiliara.

Prin cumpararea unui REIT poti sa primesti dividente, chiar si dividende trimestriale, un fond de investitii in imobiliare poate incasa dividente, insa acele dividente nu sunt distribuite catre investitori, ci sunt incorporate in valoarea totala a fondului (VUAN).

De asemenea un REIT functioneaza similar cu o actiune, REIT-urile pot sa fie private sau publici, in cazul REIT-urile publice, acestea pot sa fie si tranzactionate pe bursa, ceea ce le face foarte lichide.

Tipurile de REIT-uri

• REIT-uri de capitaluri proprii 

Majoritatea REIT-urilor sunt REIT-uri de capitaluri proprii, care detin si gestioneaza bunuri imobiliare producatoare de venituri. Veniturile sunt generate in principal prin chirii, nu prin revanzarea proprietatilor.

• REIT-uri ipotecare 

REIT-urile ipotecare imprumuta bani proprietarilor si operatorilor imobiliari fie direct prin ipoteci si imprumuturi, fie indirect prin achizitionarea de titluri garantate cu ipoteca. 

Castigurile lor sunt generate in principal de marja neta a dobanzii, ce reprezinta diferenta dintre dobanzile pe care le castiga la creditele ipotecare si costul finantarii acestor imprumuturi.

Acest model de business face REIT-urile ipotecare sensibile la fructuatia ratei dobanzii.

• REIT-uri hibride 

Aceste REIT utilizeaza strategii de investitii hibride, ce combina atat beneficiile unui REIT de capitaluri proprii cat si al REIT-urilor ipotecare.
 

Diferenta intre cele 3 tipuri de REIT	Detineri
REIT de capitaluri proprii	Detine si opereaza bunuri imobile producatoare de venituri
REIT ipotecar	Detine ipoteci asupra proprietatilor imobiliare
REIT hibrid	Detine proprietati si detine ipoteci

REIT-urile pot fi clasificate în continuare in functie de cum sunt cumparate si detinute de actionari:

• PUBLICE LISTATE

Aceste REIT-uri sunt tranzactionate public si listate la bursa, unde sunt cumparate si vandute de investitori individuali sau institutionali. Aceste tipuri de REIT-uri sunt reglementate de Autoritatea de Supravechere Financiara de pe fiecare bursa unde sunt listate. 

• PUBLICE NELISTATE

Aceste REIT se afla de asemenea sub supravegherea autoritatilor de supravechere financiara, dar nu sunt tranzactionate la bursa. 

In consecinta, acestea sunt mai putin lichide decat REIT-urile tranzactionate public, dar tind sa fie mai stabile, deoarece nu sunt supuse fluctuatiilor zilnice ale pietei.

• PRIVATE

Aceste REIT nu sunt supravegheate de autoritatile de supraveghere financiara sau autoritati similare de pe alte burse internationate. In general, REIT-urile private sunt vandute doar investitorilor institutionali.

Avantajele si dezavantajele unei investitii REIT

Avantaje

REIT-urile pot juca un rol important într-un portofoliu de investitii, deoarece pot oferi dividende puternice, stabile si potential de apreciere a capitalului pe termen lung. 

Performanta totala a rentabilitatii REIT-urilor in Statele Unite din ultimii 20 de ani a depasit indicele S&P 500, precum si rata inflatiei.

In plus, REIT-urile sunt usor de cumparat si de vandut, deoarece majoritatea sunt tranzactioneaza pe bursele lumii. 

Aceasta caracteristia a REIT-urilor listate, atenueaza unele dintre dezavantajele unei investitii clasice in imobile. 

Din punct de vedere al performantei, REIT ofera rentabilitatii atractive ajustate la risc si flux de numerar stabil. De asemenea, o componenta imobiliara poate fi buna pentru un portofoliu, deoarece ofera diversificare si venituri pe baza de dividende, iar dividendele sunt adesea mai mari decat puteti obtine cu alte investitii.

Dezavantaje

REIT-urile nu ofera prea multe din punct de vedere al aprecierii capitalului. Ca parte a structurii lor, REIT-urile trebuie sa plateasca 90% din venit investitorilor. Deci, doar 10% din venitul impozabil este de regula reinvestit inapoi in REIT pentru realizarea de investitii noi. 

Alt aspecte negativ este faptul ca dividendele incasate dintr-un REIT sunt impozitate ce si orice alt profit realizat pe bursa , iar unele REIT-uri au comisioane de gestionare ridicate.

Avantaje	Dezavantaje
Lichiditate ridicata	Crestere scazuta a capitalurilor proprii, profitul este in mare parte distribuit ca si dividende
Diversificarea portofoliului	Dividendele sunt impozitate
Transparenta	Susceptibile la riscurile asociate pietei imobiliare
Flux constant de cash prin dividende anuale, semestriale sau trimestriale	Unele REIT au comisioane de gestionare ridicate
Rentabilitatii atractive ajustate la risc
Expunere la piata imobiliara, unde rata de crestere a fost istoric peste rata inflatiei.

Cum poti investi intr-un REIT?

Poti investi in REIT prin achizitionarea de actiuni al unui REIT tranzactionat pe bursa, cumpararea de ETF-uri care urmaresc un REIT sau participarea la plasamentele privat de capital in REIT-uri. Aceste plasamente private sunt de regula intermediate de un broker.

Daca esti interesat de un plasament privat intr-un REIT, sau de alte tipuri de plasamentele private poti sa gasesti mai multe informatii pe Chat, Sectiunea "#PlasamentePrivate"